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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：2680 萬
- 參考單價：29.75 萬/坪
- 地址：
台南市
東區
大同路二段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 3+3房(室) 3廳 2衛
- 總坪數：90.07 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：59.66 坪
- 附屬建物面積：5.7 坪
- 共同使用：12.47 坪
- 其他面積：12.22 坪
- 土地面積：7.56 坪
- 樓別/樓高： 1~3樓 / 16樓
- 屋齡：31 年
- 法定用途：住商用
- 形式/類型：住辦/ 店面
- 車位：平面式車位
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地段極佳：位於台南東區大同路二段，屬於大林商圈核心區域，面對 20 米寬的大同路，曝光度高。 價格合理：總價 2680 萬，單價約 29.75 萬/坪，在東區住商用標案中具競爭性。 使用靈活性高：1-3 樓為店住合一格局，且 2-3 樓有獨立出入口，可作為自住、商辦或分租使用，資產配置靈活。 生活機能成熟：鄰近超市、市場及公園，周邊交通便利（近快速道路），且屬優質學區，適合家庭居住。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋齡較舊：31 年屋齡需留意管線老化、防水隔熱效能及耐震安全，後續維護或修繕成本可能較高。 標示資訊混淆：樓層標註為「1~3 樓 / 16 樓」，表述不明確；且車位雖列於特色但總坪數不包含，需確認車位是否含於總價中。 產權複雜：標記為「廠房土地」與「店面 (住辦)」，需注意土地使用分區法規限制及稅賦差異（如房屋稅、地價稅）。 |
| 機會 (Opportunities) | 投資回報潛力：成熟商圈帶來穩定的商務客流，若規劃為複合式經營或出租 2-3 樓，可產生現金流。 區域發展：東區持續升溫，黃金店面釋出稀有，長期而言具增值空間。 改造空間大：格局方正且前後採光良好，可依需求進行現代化裝修或增建隔間，提升使用價值。 |
| 威脅 (Threats) | 法令風險：政府對「住商用」及「廠房」轉作居住或經營之規範時常變動，可能影響未來營業登記或改建許可。 流動性較低：商用不動產買賣稅費較高且接盤客群較住宅窄，持有可能導致資產變現速度較慢。 市場波動：零售業態若受景氣衝擊，店面租金收益可能不如預期，需評估長期承租戶品質。 |
2. 物件評論
這處位於台南東區大同路的店住合一物件，對於尋求「自住與投資兼備」的買方來說，具備相當高的潛力。其最大的亮點在於地段的黃金位置以及分樓層獨立出入口設計的靈活性，能同時滿足創業或收租的需求。
是否值得購買： 若您的購屋目的為長期持有、經營生意或作為資產配置，此物件值得列入考慮。但若您是純居住用途且對屋況瑕疵敏感，則需慎重評估後續的翻修預算與成本。
主要理由：
- 地段與流動性平衡：東區學區與商圈加持，雖為舊案但需求穩定，抗跌性尚可。
- 使用效益高：3 層樓規劃可分離生活與工作區域，甚至可將 upstairs 出租以抵扣房貸。
- 價格優勢：相較於純店面或全新商辦，此單價在該區塊具競爭力，但務必確認車位是否含入總價及產權細節後再行決策。
問與答
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林素卿(仲介，收取服務費)
暱稱：林素卿
專業品質：
服務態度：
房仲電話：0927-163027
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經紀業名稱: 大頁不動產仲介有限公司
證號: (94)登字第063268號
您好，我是台南專業的房仲，您可以稱呼我為 - 林素卿。我在這個行業中累積了多年的經驗，始終堅持以誠實和負責的態度對待每一位客戶。我的工作不僅僅是一份職責，更是一種熱愛，我深知每一個決定都可能影響到您的未來，因此我會用心傾聽您的需求，並提供最專業的建議。
在台南的廠房與土地市場，我熟悉每一個角落，致力於協助您買賣這些重要的資產。我的細心與謹慎讓每一次交易都能平穩進行，而我的幽默感則希望能讓這個過程變得輕鬆愉快。過去我曾多次榮獲百萬經紀人與績優人員的獎項，這是對我努力的肯定，也讓我更加堅信，服務好每一位客戶是我的使命。
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